Você sabe quais são as obrigações do síndico? Essa figura indispensável em todo condomínio nem sempre é bem compreendida, mas sua atuação é fundamental.
De modo geral, o síndico tem a obrigação de zelar pelo bem estar e segurança de todos os moradores, além de responder também pela administração do condomínio.
Continue acompanhando o post para descobrir todas as obrigações do síndico.
Qual é o papel do síndico?
O síndico é o representante legal do condomínio. Ele representa os interesses de todos os condôminos no que diz respeito a melhorias e intervenções, mas também é a pessoa responsável pelas finanças e pela boa convivência e harmonia entre os moradores, fazendo cumprir as regras do condomínio e intervindo em conflitos de modo imparcial.
Cabe ao síndico também representar o condomínio ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele.
O síndico pode ser um morador do prédio ou um profissional terceirizado. Em ambos os casos, o síndico deve ser eleito em assembleia por maioria dos votos.
Vale ressaltar que apesar de ser remunerado, o síndico não é um funcionário do condomínio, portanto, as obrigações e legislações trabalhistas não se aplicam nesse caso.
O mandato do síndico dura dois anos, com direito a reeleição. Após esse tempo, uma nova eleição deve ser realizada com os condôminos para escolha de um novo síndico ou para reeleger o atual.
Quais são as obrigações do síndico?
As obrigações do síndico estão previstas na legislação brasileira no artigo 1348 do Código Civil Brasileiro. Portanto, compete legalmente ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
Ainda de acordo com o código civil, o síndico “pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Além das obrigações previstas em lei, o síndico também pode, e em alguns casos deve, realizar as seguintes atividades:
- Pedir orçamentos para prestação de serviços com diferentes empresas;
- Exigir o cumprimento do contrato entre o condomínio e as empresas prestadoras de serviço;
- Manter as contas do condomínio em dia;
- Divulgar o número de unidades habitacionais inadimplentes, sem, no entanto, expor os nomes ou valores totais em atraso;
- Fazer a contratação e demissão de funcionários do condomínio;
- Colocar-se à disposição dos moradores para esclarecer dúvidas e mediar situações de conflito;
- Sugerir melhorias para o condomínio, desde que elas estejam de acordo com o orçamento definido em assembleia;
- Realizar campanhas de conscientização sobre temas importantes da atualidade, como foi o caso recentemente da COVID-19 e as ações sanitárias para barrar o vírus;
- Fazer cumprir as regras de boa convivência do condomínio;
- Receber propostas e sugestões de melhorias propostas pelos condôminos, levando-as para a assembleia;
Como é possível notar, o trabalho do síndico exige muita responsabilidade e dedicação para garantir que o condomínio atenda as necessidades de segurança e bem estar de todos.
O que o síndico não pode fazer?
Apesar do síndico ser uma figura importantíssima na rotina do dia a dia do condomínio, existem algumas coisas que ele simplesmente não pode fazer. Como você verá a seguir:
Cobrar os inadimplentes de forma constrangedora
Entre as obrigações do síndico está a tarefa de cobrar os inadimplentes do condomínio em relação ao pagamento da taxa condominial mensal.
No entanto, essa cobrança não pode ser abusiva ou constrangedora. Ou seja, o síndico não pode expor publicamente os moradores, nem provocar situações que possam ferir a honra e a dignidade do condômino. Caso isso aconteça, o síndico pode ser processado judicialmente por danos morais.
Perdoar dívidas
Assim como o síndico tem a obrigação de cobrar os inadimplentes, ele também tem a responsabilidade de não perdoar ou conceder descontos aleatoriamente aos condôminos.
Essa prática pode ser considerada abusiva, uma vez que interfere em todo o orçamento do condomínio, podendo comprometer, por exemplo, a realização de obras de melhoria importantes para todos.
Não prestar contas
Por lei, o síndico é obrigado a prestar contas anualmente ou sempre que solicitado pela assembleia ou por algum morador. A prestação de contas deve incluir todas as operações financeiras, incluindo os gastos, receitas e o percentual de inadimplência.
O sindico pode ser responsabilizado criminalmente caso sejam encontradas discrepâncias entre os valores gastos e arrecadados. A apropriação indébita de valores também pode levar o síndico a uma ação judicial, com pena de até quatro anos de prisão e multa.
Para evitar problemas nesse sentido, o síndico deve sempre tomar o cuidado de manter arquivadas as notas fiscais e recibos das empresas que prestaram serviço no condomínio. Também é recomendado que o síndico trabalhe em conjunto com o conselho fiscal do condomínio.
Além dessas medidas, o síndico também deve manter as contas organizadas e verificar a contabilidade mensalmente.
Outro cuidado importante é criar um arquivo com o comprovante de pagamento de salários e benefícios dos funcionários.
Contratar obras sem autorização da assembleia
Todos os anos, a assembleia do condomínio aprova um orçamento para o próximo ano vigente. Esse orçamento deve ser respeitado pelo síndico e qualquer gasto sem aprovação da assembleia deve ser justificado.
O uso do orçamento para realizar obras meramente estéticas ou de melhorias, por exemplo, não é permitido. Nesse caso é necessário levar a questão para assembleia e a partir de uma votação determinar a realização ou não da obra.
Apenas obras emergenciais podem ser realizadas sem aprovação prévia da assembleia.
Invadir a privacidade dos moradores
O síndico não tem o direito de invadir a privacidade dos moradores. Essa atitude também pode ser vista como abuso e o síndico pode sofrer penas legais por isso.
A invasão de privacidade inclui, por exemplo, abrir correspondências e entregas dos moradores. O mesmo vale para entrar nas unidades habitacionais sem autorização dos moradores.
O síndico também não pode impedir a visita de convidados dos moradores, especialmente por questões de raça, credo ou condição social.
Ser imparcial em conflitos
O síndico tem a obrigação de mediar conflitos agindo como um regulador no cumprimento das regras de convivência e bem estar. Só que para isso, o síndico não pode ser parcial, ou seja, ele não deve tomar partido nas situações, protegendo e defendendo um dos lados.
Cabe ao síndico ouvir com atenção os dois lados e buscar uma alternativa que seja interessante e plausível para todos os envolvidos.
Agir com grosseira com moradores e funcionários
Atitudes grosseiras com moradores e funcionários também não podem ser feitas por um síndico.
Ações desse tipo representam incapacidade para assumir o cargo. Por mais que a situação seja desafiadora, o síndico deve manter a imparcialidade agindo sempre com educação e bons modos.
Usar o fundo de emergência
O síndico não pode utilizar a reserva de emergência do condomínio para realizar obras que não sejam urgentes ou para pagar contas básicas mensais, como água e luz.
A reserva de emergência do condomínio deve ser utilizada apenas para gastos emergenciais que não estavam previstos.
Não entregar documentos na troca de gestão
Ao final da gestão, o síndico é obrigado a oferecer para o novo gestor toda a documentação necessária para condução das atividades do condomínio. Qualquer recusa nesse sentido, pode levar o síndico a uma investigação criminal por omissão de dados e informações.
Vale destacar também que o síndico ainda pode ser processado civil e criminalmente nas seguintes situações:
- Crimes contra honra (como injúria e difamação, por exemplo);
- No caso de prejuízos aos moradores, funcionários e terceiros;
- Atuar com negligencia na manutenção e conservação do condomínio;
- Realizar obras sem autorização;
- Apropriação indébita dos fundos do condomínio ou das verbas destinadas ao pagamento previdenciário dos funcionários;
- Expor condôminos inadimplentes;
- Não realizar a cobrança de condôminos inadimplentes;
- Acidentes com funcionário dentro das obras do condomínio ou durante a prestação de serviços, independentemente da atividade profissional.
Por todas as responsabilidades que envolvem as obrigações do síndico é muito importante que todos os condôminos escolham a pessoa mais qualificada e experiente para exercer a função.
O síndico também precisa ser alguém que inspire confiança nos moradores para que todo o trabalho administrativo, financeiro e coletivo seja realizado da melhor maneira possível para todos.
