Taxa de ocupação: o que é e como calcular com exemplos prontos

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Taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento e taxa de permeabilidade do solo. Parecem palavras de outro mundo para você? Mas não são! Todos esses termos fazem referência ao processo de construção de uma casa.

E todo mundo que está construindo a casa própria vai se deparar com essas palavras estranhas no meio do caminho.

Na hora que isso acontecer é fundamental que você saiba o que elas significam e a importância de cada uma.

E justamente por isso que trouxemos esse post para você. Para te explicar, tim tim por tim tim, o que afinal de contas tudo isso quer dizer. Vamos lá?

O que é taxa de ocupação?

Taxa de ocupação

A taxa de ocupação, de modo geral, diz respeito ao quanto é permitido construir em um lote ou terreno. Essa taxa varia de cidade para cidade e de bairro para bairro. As áreas urbanas também costumam ter uma taxa de ocupação maior do que as rurais.

A taxa de ocupação do solo é definida pelas prefeituras de cada município. Ela é importante para garantir que as habitações sejam construídas de modo sustentável e equilibrado, evitando o crescimento desenfreado e sem planejamento.

São as secretarias de planejamento urbano que determinam a taxa de ocupação de cada setor da cidade. Isso porque cada região é dividida em zonas e para cada uma dessas zonas é determinada uma taxa de ocupação diferente, dependendo do objetivo do plano diretor de cada município.

Para saber a taxa de ocupação da sua cidade você tem duas opções: buscar por essa informação no site da prefeitura ou, então, ir pessoalmente até o setor de planejamento urbano e fazer o requerimento dessa informação, nesse caso, geralmente é cobrada uma pequena taxa.

Vale lembrar que antes de iniciar a obra ou mesmo o projeto já é fundamental ter essas informações em mãos, assim você não corre o risco de ter a obra embargada, pagar multa ou ter que fazer alterações de última hora no projeto.

Como calcular taxa de ocupação

Como calcular taxa de ocupação

Agora, a pergunta que não quer calar: como calcular a taxa de ocupação? Isso é muito mais simples do que você pode imaginar.

Mas em primeiro lugar é preciso ter em mãos as medidas totais do seu terreno em metros quadrados.

Vamos supor que você possui um lote de 100 metros quadrados e deseja construir uma casa de 60 metros quadrados, então o cálculo deve ser realizado dividindo o total da área construída pela área total do terreno, assim:

60 m² (área total construída da casa) / 100 m² (área total do terreno) = 0,60 ou 60% de ocupação.

Caso a prefeitura do seu município tenha determinado que o valor máximo de ocupação em um lote deve ser de 80% o seu projeto está ok, dentro desses parâmetros.

Mas é importante destacar que a taxa de ocupação não diz respeito apenas ao tamanho da casa, mas sim de todas as coberturas que você possui no terreno, como edículas, áreas de lazer cobertas e pavimentos superiores com excedentes.

Vamos exemplificar melhor: seu terreno possui 100 m² e você tem um projeto de uma casa com 60m² no primeiro pavimento e um segundo pavimento onde será construída uma sacada que se projeta 5 m² para fora. Além disso, você ainda pretende construir uma edícula com área de lazer medindo 20m² no total.

O cálculo, nesse caso, deve ser feito da seguinte forma: primeiro some todas as áreas construídas do projeto.

60 m² (área total construída da casa) + 5m²  (área excedente do pavimento superior) + 20m² (área construída da edícula)  = 85 m² total

Em seguida, divida o total da área construída com o total da área do terreno:

80 m² / 100 m² = 0,85 ou 85% de ocupação.

Nesse caso, para uma taxa de ocupação determinada em 80%, o projeto deverá passar por uma reestruturação para se encaixar nos parâmetros exigidos pela prefeitura.

Mas, supondo que a sacada do pavimento superior possua a mesma metragem do primeiro pavimento, então não há excedentes e, dessa forma, a taxa de ocupação passa a ser de 80%, encaixando-se no limite estipulado pelos órgãos públicos.

Diante desse cenário, você deve estar se perguntando o que entra no cálculo da taxa de ocupação e o que não entra. Então, anote:

Áreas que contam como taxa de ocupação

  • Beirais, sacadas e marquises com mais de um metro quadrado;
  • Garagens cobertas;
  • Áreas construídas como as de lazer e serviço desde que sejam cobertas;
  • Edículas;
  • Excedentes horizontais dos pavimentos superiores, como sacadas, por exemplo.

Áreas que não contam como taxa de ocupação

  • Garagens abertas;
  • Piscinas;
  • Casas de máquinas;
  • Pavimentos superiores que não ultrapassem horizontalmente a metragem do primeiro piso;
  • Áreas construídas no subsolo, como garagens

Contudo, apesar das áreas acima não contarem como taxa de ocupação, elas entram no cálculo do coeficiente de aproveitamento do terreno. Confuso? Vamos explicar melhor no próximo tópico.

Coeficiente de aproveitamento

O coeficiente de aproveitamento é outro dado importante que você precisa ter em mãos na hora de construir a sua casa.

Esse valor também é determinado pela prefeitura de cada município e diz respeito ao quão aproveitado foi o terreno.

Ou seja, tudo o que foi construído conta, seja área fechada ou aberta, ao contrário da taxa de ocupação que, na maioria dos casos (pode variar dependendo do município), leva em consideração somente as áreas construídas cobertas.

Outra diferença do coeficiente de aproveitamento em relação a taxa de ocupação é que, desta vez, os pavimentos superiores também entram no cálculo, mesmo que eles possuam a mesma medida do primeiro piso.

Por exemplo, três pavimentos de 50 metros quadrados contabilizam 150 m² para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento.

Mas vamos exemplificar para que você possa entender melhor. Para calcular o coeficiente de aproveitamento multiplique o valor de todos os pavimentos e divida pela área total do terreno, dessa forma:

50 m² (área total de cada pavimento) x 3 (número total de pavimentos) / 100 m² = 1,5. Ou seja, o coeficiente de aproveitamento, nesse caso, é de 1,5.

Vamos supor agora que além dos três pavimentos, o terreno ainda conte com uma área de lazer de 30 m². O cálculo dessa vez seria feito da seguinte forma:

30m² (área de lazer) + 50 m² (área total de cada pavimento) x 3 (número total de pavimentos) /100 m² (área total do terreno) = 1,8.

Para o cálculo da taxa de aproveitamento você também não deve considerar construções no subsolo, mas, em contrapartida, marquises, beirais e sacadas com mais de um metro quadrado devem ser contabilizados, além de áreas construídas não cobertas, como piscinas, quadras esportivas e garagem.

Taxa de permeabilidade do solo

Ainda não acabou! Existe mais um cálculo de extrema importância que deve ser feito antes do inicio da construção, chamado de taxa de permeabilidade do solo.

Ele é importante para garantir que as águas das chuvas possam penetrar no solo adequadamente, livrando as cidades de enchentes e alagamentos.

Isso porque com o uso inadequado de pisos impermeáveis a água da chuva não consegue escoar de modo satisfatório e acaba por inundar ruas, calçadas e outros espaços públicos.

A taxa de permeabilidade do solo também é definida pelas prefeituras municipais e cada cidade possui um valor diferente. Para calcular a taxa de permeabilidade do solo você deve multiplicar o valor oferecido pela prefeitura pela área total do terreno.

De modo geral, essa taxa costuma variar entre 15% e 30 % da metragem total do terreno. Vamos imaginar que a taxa de permeabilidade do solo exigida pela prefeitura da sua cidade seja de 20% e o seu terreno possui 100 m², o cálculo seria feito dessa maneira:

100 m² (área total do terreno) x 20% (taxa de permeabilidade do solo definida pela prefeitura) = 2000 ou 20 m².

Isso quer dizer que em um terreno de 100 m², 20m² devem ser destinados a permeabilidade do solo. Ou seja, não pode haver nessa área nenhum tipo de construção impermeável que impeça a passagem da água da chuva para o solo.

Mas isso não significa que esse espaço deve ficar inutilizado ou mal aproveitado. Pelo contrário, em um bom projeto, essa área pode representar um jardim, um canteiro ou um gramado recreativo.

Ali também pode ser o local de uma garagem aberta.

Outra opção para melhor aproveitar essa área permeável é buscando materiais alternativos. O mais comum e popular deles é o piso concregrama.

Esse tipo de piso possui o vão vazado onde é plantado grama. As prefeituras costumam considerar o concregama como 100% permeável.

Vale ainda considerar o uso de pisos drenantes. Nesse caso, os pisos são totalmente impermeáveis, mas mantem a área externa completamente pavimentada.

Em alguns projetos também é comum ver o uso de pedras seixos ou pedra de rio para fazer a cobertura do solo, mantendo a permeabilidade do terreno. O visual é muito bonito.

Ou ainda você pode simplesmente optar por colocar grama em toda a área permeável do terreno, fazendo um bonito jardim ou um pequeno campo de recreação e lazer.

O importante é avaliar as suas necessidades, gostos e estilo de vida para adequar essa área da melhor maneira possível e, é claro, mantendo-a ocupada e bem aproveitada.

Por fim, vale ainda esclarecer que todas essas informações visam o melhor aproveitamento do terreno tanto do ponto de vista do proprietário, quanto do ponto de vista da cidade. Uma vez que quando esses valores são respeitados todo o ambiente urbano ganha.

Afinal, quem não deseja viver e morar em uma cidade bem planejada, com habitações em equilíbrio de acordo com o espaço disponível e, acima de tudo, respeitando o meio ambiente e as práticas sustentáveis? Pois é, basta cada um fazer a sua parte!